1-4月全国商品房销售量价齐跌，各地政策优化力度加大

2024年以来，全国房地产市场延续调整态势。国家统计局数据显示，1-4月全国新建商品房销售面积和销售额同比降幅均较去年同期扩大，部分重点城市房价环比出现松动，市场整体呈现“量价齐跌”格局。与此各地因城施策的优化调整力度明显加大，从取消限购、降低首付比例到下调房贷利率，政策端持续释放稳市场信号。

一、销售端承压：面积与金额双降

1-4月，全国商品房销售面积同比下降约两成，销售额降幅略高于面积降幅，反映房企以价换量策略尚未扭转观望情绪。分区域看，东部地区销售回落幅度相对较小，中西部及东北部分城市去化压力更为突出。二手房市场挂牌量高企，对新房形成替代效应，进一步分流购房需求。房企到位资金中，定金及预收款、个人按揭贷款同比减少，销售回款对现金流的支撑作用持续弱化。

二、房价调整面扩大，预期修复仍需时间

从70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看，4月新建商品住宅和二手住宅环比下降城市数量均较上月增加。一线城市二手房价格环比降幅有所收窄，但二三线城市仍承受较大下调压力。房价预期偏弱导致居民加杠杆意愿不足，提前还贷现象尚未根本缓解。分析人士认为，价格企稳是销售回暖的前置条件，而当前库存去化周期偏长，短期内“以价换量”仍将延续。

三、地方政策优化提速，工具箱持续扩容

面对市场下行压力，各地政策调整节奏明显加快。4月以来，多个核心二线城市全面取消住房限购，部分一线城市对郊区及大户型住房限购进行定向松绑；首套和二套房贷最低首付比例下调至历史低位，房贷利率下限取消后，多地首套房贷利率已进入“3时代”。住房公积金贷款额度上调、购房补贴、以旧换新、国企收购存量房用作保障性住房等举措在数十个城市落地。政策着力点从需求端刺激逐步扩展至供给端纾困和库存消化。

四、政策效果初显但传导仍需时间

从部分城市节假期间楼盘到访量和认购数据看，政策松绑对核心区域改善型需求有一定提振作用，但整体成交回升幅度有限，购房者收入预期和房价预期仍是制约因素。业内人士指出，当前政策组合拳力度已超过上一轮周期，但市场从政策底到销售底、价格底的传导需要时间，房企资金链压力的缓解也依赖于销售端的实质性改善。

五、展望：稳市场需供需两端协同发力

下一阶段，房地产市场走势取决于政策落实节奏与宏观经济修复的共振效果。一方面，核心城市限购松绑和信贷成本下降有望带动部分积压需求释放；另一方面，保障性住房再贷款支持地方国企收购存量商品房、盘活闲置土地等供给侧举措，有助于优化市场供求关系。预计后续将有更多城市跟进优化限制性政策，并在“保交房”、房企融资协调机制等方面加大力度，推动房地产市场逐步向平稳健康发展过渡。