2024年4月中国商品住宅销售价格变动情况解读 市场调整持续，政策效应待显

引言

2024年4月，中国商品住宅销售价格变动情况统计数据如期发布。作为观察房地产市场走势的重要窗口，该数据反映了在复杂宏观经济环境与持续政策调控下，住宅市场的真实温度。4月份商品住宅销售价格延续了此前调整态势，环比下降城市数量仍居高位，同比降幅有所扩大，但部分核心城市显现出边际企稳迹象。与此商品房销售面积和销售额同比继续下滑，市场整体仍处于筑底阶段。

一、价格变动总体特征：环比降幅收窄，同比降幅扩大

根据国家统计局数据，2024年4月，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有64个，较上月增加2个；二手住宅销售价格环比下降城市有69个，与上月基本持平。从环比看，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二、三线城市环比分别下降0.5%和0.6%，降幅均有所收窄。二手住宅方面，一线城市环比下降0.8%，二、三线城市分别下降0.7%和0.6%，整体降幅较上月略有减小。

同比方面，受去年同期基数较高影响，4月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.5%，二、三线城市分别下降3.1%和6.9%，降幅均较上月扩大。二手住宅同比降幅更为明显，一线城市下降8.0%，二、三线城市分别下降6.8%和7.4%。

二、商品房销售：面积与金额同比双降，市场活跃度不足

1-4月份，全国商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%。商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。4月单月，商品房销售面积和销售额同比降幅虽较3月略有收窄，但仍处于深度负增长区间。

从区域看，东部地区商品房销售面积同比下降18.5%，中部地区下降24.0%，西部地区下降20.7%，东北地区下降14.9%。东部地区降幅相对较小，主要因部分核心城市政策优化后有所回暖，但整体仍未摆脱下行趋势。

三、市场分化：核心城市企稳，三四线城市压力较大

4月份，一线城市和部分热点二线城市在政策松绑预期下，市场信心有所修复。例如，北京、上海、广州、深圳的二手住宅成交量环比出现增长，价格跌幅收窄。而广大三四线城市由于库存高企、人口流出、需求疲软，价格下行压力更为显著，部分城市新房价格已连续多月环比下跌。

四、原因分析：供需两端制约，政策效果尚需时间

价格与销售双双承压，背后是多重因素交织：

1. 需求端疲弱：居民收入预期不稳、就业压力较大，购房意愿偏低；叠加房价下跌预期，观望情绪浓厚。
2. 供给端冲击：部分房企资金链紧张，降价促销回笼资金，拖累整体价格。
3. 政策时滞：尽管4月底中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，但具体落地尚需时日。
4. 季节性因素：4月一般为传统销售淡季，学习效应也放大了环比走弱。

五、趋势展望：政策加码可期，市场有望逐步筑底

展望后续，随着4月底以来多地取消限购、降低首付比例、下调房贷利率等政策陆续出台，5月市场情绪已出现边际改善。但考虑到居民收入修复缓慢、房价预期尚未逆转，短期价格下行压力仍存。预计二季度末至三季度，核心城市有望率先企稳，全国整体销售面积同比降幅可能逐步收窄，但价格企稳仍需更大力度的去库存政策和需求端刺激。

##

2024年4月商品住宅销售价格数据表明，房地产市场仍处于深度调整期，政策效果尚未完全显现。下一步，需继续关注“以旧换新”、政府收储等去库存举措的推进力度，以及核心城市政策放松对全国市场的传导效应。只有供需两端协同发力，才能推动房地产市场实现软着陆。