2019年1-2月全国商品房销售额统计分析 住宅微降，办公增速回升

2019年1-2月，全国房地产市场延续了2018年以来的调整态势，商品房销售面积和销售额增速均出现明显回落。但细分来看，不同物业类型表现分化：住宅销售额小幅下降，办公楼和商业营业用房则呈现回升态势。以下从整体数据、分物业类型、区域差异等多个维度进行统计分析。

一、整体销售：面积与金额双双回落

国家统计局数据显示，2019年1-2月，全国商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，而2018年全年为增长1.3%。商品房销售额12803亿元，同比增长2.8%，增速较2018年全年回落9.4个百分点。值得注意的是，这是6年来商品房销售面积首次出现负增长，市场降温特征明显。

与2018年同期相比，2018年1-2月商品房销售面积同比增长4.1%，销售额同比增长12.4%。可以看出，2019年初市场下行压力显著加大，尤其是销售额增速下滑幅度远超面积增速，反映出销售均价的结构性变化。

二、分物业类型分析：住宅微降，办公与商业回升

住宅方面，1-2月住宅销售面积12345万平方米，同比下降3.2%；住宅销售额11029亿元，同比下降0.4%。住宅销售额占商品房总销售额的86.1%，仍是绝对主力。但从增速看，住宅销售额由2018年的正增长转为负增长，主要受一二线城市限购限贷政策以及部分三四线城市需求透支影响。

办公楼方面，1-2月办公楼销售面积436万平方米，同比下降19.5%；销售额650亿元，同比增长7.7%。办公楼销售额增速较2018年全年（下降2.6%）回升10.3个百分点，呈现逆势增长。这主要得益于部分核心城市写字楼租金回报率稳定，以及金融、科技等行业扩张带来的购置需求。但销售面积大幅下降，说明销售均价上涨显著，结构分化明显。

商业营业用房方面，1-2月商业营业用房销售面积950万平方米，同比下降13.6%；销售额974亿元，同比增长4.3%。商业营业用房销售额增速较2018年全年（下降2.6%）回升6.9个百分点，同样表现出面积降、金额升的态势。主要原因是开发商加大促销力度，部分社区商业、体验式商业项目受到投资者青睐，单价有所提升。

其他房屋（包括车库、厂房等）销售面积371万平方米，同比下降19.8%；销售额150亿元，同比增长5.3%。

三、区域差异：东部降温，中西部相对平稳

从区域看，1-2月东部地区商品房销售面积同比下降7.0%，销售额同比下降0.9%；中部地区销售面积下降0.4%，销售额增长4.2%；西部地区销售面积下降2.2%，销售额增长6.0%；东北地区销售面积下降9.7%，销售额增长0.2%。

东部地区作为调控重点区域，销售面积和金额双降，市场降温最为明显。中部和西部地区销售额仍保持正增长，但增速较2018年明显放缓。东北地区销售面积下降幅度最大，但销售额勉强持平，说明销售均价有所回升，可能与棚改货币化安置收尾阶段的部分城市集中成交有关。

四、销售额增速回落的原因简析

1. 政策环境持续偏紧。2019年初，中央坚持“房住不炒”定位，各地调控政策未有明显放松，部分城市甚至加码，限制了投资投机需求。

1. 基数效应。2018年1-2月基数较高，尤其三四线城市受棚改货币化拉动，销售异常火爆，导致2019年同比压力较大。

1. 市场预期转变。购房者观望情绪加重，对房价上涨预期减弱，入市节奏放缓。

1. 企业推盘节奏调整。部分房企放缓推货速度，尤其是非热点城市，导致供应减少，成交下滑。

五、趋势展望

从1-2月数据看，2019年商品房销售整体步入降温通道。预计一季度销售额增速将继续低位运行，其中住宅销售额可能维持微弱负增长，而办公楼和商业营业用房销售额在低基数及结构性需求支撑下有望继续小幅回升。全年来看，商品房销售额可能呈现前低后稳的走势，但区域分化将进一步加剧，东部热点城市以稳为主，中西部和东北地区则取决于棚改和城镇化进程的接续力度。

综上，2019年1-2月全国商品房销售额同比虽仍保持微弱增长，但主要依靠办公楼和商业营业用房的拉动，住宅销售额已转为负增长。市场整体告别高增长，进入调整周期，未来需密切关注政策微调及信贷环境变化对销售的影响。